7%대 모기지 시대, 지금 집을 사고팔아도 될까요?
혼란의 시대입니다. 미국의 모든 지표가 되던 통계도 믿을 수 없고, 하루 단위로 극과 극을 오가는 중요한 정책들이 쏟아집니다. 치솟은 유류비와 바쁜 시간에도 텅 빈 음식점 등 피부로 와닿는 실물경기, 관세를 올리면 당연히 소비자가 부담하게 된다는 것은 누구나 아는 계산법인데 관세를 올리면 물가가 안정된다고 하니, 예전에는 예측과 대응이 가능했으나 이제는 계속 엇박자가 날 수밖에 없습니다.
이런 가운데 Freddie Mac이 10월 15일 발표한 30년 고정 모기지 금리는 7.40%였습니다. 높은 모기지 금리의 고통 속에 주택시장은 무관심 속에 방치되어 있습니다. 그래도 어렵지만 현재의 부동산 시장을 한번 짚고 넘어가 보겠습니다.
미국 전체 부동산 거래 건수 동향
최근 미국 주택시장은 고금리 기조가 지속되면서 구매력이 위축되어 전반적인 거래량이 전년 동기 대비 약 5~6% 감소세를 보이고 있습니다. 과거 코로나 팬데믹 시기의 초저금리 시절과 비교하면 전국적인 매매 건수는 약 25~30% 이상 감소한 수치로, 높은 모기지 금리가 매수자와 매도자 모두의 발목을 잡는 ‘동결 효과(Lock-in Effect)’가 지속되고 있습니다.
캘리포니아 거래량, 금리 급등 전후 비교
캘리포니아 부동산협회(C.A.R.) 기준 9월 거래량은 연율 260,410건으로 전년 동월 대비 6.5% 감소했고, 남가주는 9.1%나 줄었습니다. 금리 급등 전인 2021년에는 연간 44만 5천 건이 거래됐으나, 금리가 치솟은 2023년에는 25만 8천 건까지 떨어졌고, 지금도 26만 건 수준에 머물러 있습니다. 거래량이 2021년 이후 40% 가까이 줄어든 상태가 몇 년째 이어지고 있는 셈입니다.
길어진 판매 소요 기간(DOM)
주 전체의 중간 판매 소요 기간은 32일로, 작년 9월의 24일보다 8일 길어졌습니다. 2021년 봄, 금리 급등 전에는 8일이면 팔리던 것과 비교하면 네 배 수준입니다. LA 카운티는 단독주택 22일, 콘도는 36일(8월 기준)로, 콘도의 체류 기간이 전년보다 39%나 늘며 둔화가 더 뚜렷합니다. 이는 평균 기간이며, 피부로 느끼는 판매 소요 기간은 60일에서 90일 정도입니다.
현 시장 상황에 따른 셀러(Seller)의 대책
현실적인 리스팅 가격을 설정하세요. 바이어들의 자금 조달 부담이 크므로 시장가보다 너무 높은 가격을 고집하면 DOM만 길어집니다. 정확한 비교 분석(CMA)을 통한 적정가 책정이 필수입니다.
매물 가치를 최적화하세요(Staging & Repair). 바이어들이 구매 후 추가 수리비가 드는 집을 피하는 경향이 강합니다. 페인트, 간단한 리모델링, 스테이징을 통해 바로 입주 가능한 상태(Move-in Ready)로 만들어야 합니다. 그리고, 바이어 크레딧 제공을 고려하십시오. 금리 부담을 줄여주기 위해 바이어의 모기지 금리를 낮춰주는 ‘Rate Buy-down’ 비용을 보조해 주는 유연한 협상 전략이 효과적입니다.
현 시장 상황에 따른 바이어(Buyer)의 대책
협상력이 바이어 쪽으로 넘어온 만큼 서두르실 필요가 없습니다. 오래 머문 매물과 가격 인하 이력이 있는 매물을 중심으로 가격·수리·조건을 적극적으로 협상하시고, 재융자(Refinance) 전략도 고려해 보십시오. “집은 지금 사고, 금리는 나중에 바꾼다(Marry the house, Date the rate)”는 전략으로 가격 경쟁이 덜한 지금 마음에 드는 집을 확보한 뒤, 향후 금리 인하 시 재융자를 도모하는 것이 유리합니다.
10년 만기 국채금리, 일반금리, 모기지금리의 연관성
연준(Fed)의 기준금리 정책 변화 및 연방정부의 통화정책에 따라 일반 단기금리와 함께 기준 역할을 하는 10년 만기 미 국채 수익률(10-Year Treasury Yield)이 움직입니다.
주택 모기지 금리는 기준금리보다 10년 만기 국채금리 변화에 직접적으로 연동됩니다. 일반적으로 10년 만기 국채금리에 약 1.5~2.5%p 정도의 스프레드(가산금리)가 더해져 30년 고정 모기지 금리가 결정됩니다.
따라서 국채 수익률이 상승하면 모기지 금리도 즉시 상승하며, 경제 불확실성이나 인플레이션 완화로 국채 수익률이 하락하면 모기지 금리도 하향 안정화됩니다.
중기 시장 전망과 대책
연준이 9월 기준금리를 3.75~4.00%로 올린 데다 추가 인상 가능성까지 열어 둔 만큼, 당분간 ‘높은 금리의 장기화’를 기본 시나리오로 삼으셔야 합니다. 다만 공급 부족이 가격 하단을 받치고 있어 급락보다는 거래 부진 속 가격 횡보가 이어질 가능성이 큽니다. 매도와 매수 모두 금리 하락을 전제로 계획하기보다는 현재 금리에서도 성립하는 거래인지 판단하시는 것이 안전합니다.
준비하시는 분이 기회를 잡습니다,
바이어는 금리가 낮아지길 기다리다 보면 경쟁이 다시 치열해져 집값이 올라갈 위험이 있습니다. 본인의 재정 상태가 준비되었다면 라이벌이 적은 지금 시장에서 우량 매물을 선점하는 것이 좋습니다.
셀러는 시장의 흐름을 냉정하게 인정하고, 전문 에이전트의 데이터에 기반한 마케팅 전략을 적극적으로 수용해야 합니다.
장기적으로 항상 단기적인 금리 변동에 일희일비하기보다는 최소 5~10년 이상을 내다보는 장기적인 자산 관리 관점으로 부동산에 접근하시길 권장합니다.
